부동산거래를 하기 전 꼭 알아야할 것들

부동산을 사고팔거나 주택임대를 하는 등의 부동산 거래는 중요한 재산권의 거래이기 때문에, 부동산 거래에 관한 기본적 지식과 경험이 없으면 자칫 재산상에 큰 손해가 발생할 수 있다. 안전한 부동산 거래를 하기 위해 꼭 알아야 할 사항들에 대해서 알아보자.

 

 

부동산은 우리나라 가계자산의 70% 이상을 차지하고있는 중요자산이다. 하지만 아직까지 우리나라의 부동산 거래시스템은 안전성이 낮고 거래에 관련된 제도도 복잡하여 국민들이 마음 편하게 부동산 거래를 하기가 어렵다고 느끼는 것이 현실이다. 부동산 거래가 복잡하고 고도화됨에 따라 부동산 사기사건이나 거래 관련 사고 및 분쟁 건수도 증가를 하고 있다. 따라서 부동산 거래는 한 개인의 전 재산이라고 할 정도의 큰돈이 오가기 때문에 안전한 부동산 거래를 위해서 각별한 주의가 필요하다.

 

안전한 부동산거래를 위해서는 계약 전에 부동산 등기사항 증명서, 토지대장 지적도, 건축물대장(시청, 구청 등 자치단체에서 발급), 토지이용 규제정보 등을 잘 살펴보고, 권리관계, 부동산의 용도, 이용제한사항 등을 잘 확인하여야 한다.

부동산 거래의 전문가인 공인중개사에게 중개 의뢰를 하여 부동산을 매매하거나 임대차하는 경우에도 본인 스스로도 권리관계 등을 잘 확인해야 할 의무가 있다. 혹시나 거래에 문제가 생겨서 공인중개사가 손해배상책임을 지게 되는 경우에도 본인 자신도 그런 확인의 의무를 소홀히 한 경우에는 교통사고에서 쌍방과실을 따지듯 피해자의 과실도 상계하기 때문에 손해액의 전부를 배상받지 못하게 될 수 있다.

 

진짜 권리자가 맞는지 확인이 필요

부동산거래에서 가장 기본적인 사항은 파는 사람이 그 부동산의 진정한 소유권자인지에 대한 확인이 필요하다. 그런 과정을 통해서 진정한 소유권자 또는 그의 진정한 대리인과 매매계약을 체결해야 한다.

자신을 소유자라고 사칭하는 사람들이 부동산 등기사항 증명서나 진짜 부동산 소유자의 인감이나 인감증명서, 주민등록증 등의 신분증을 위조하여 범행을 조작하는 경우가 종종 발생하기 때문이다.

 

과거에는 이름을 바꾸는게 쉽지가 않았었으나, 2005년부터 대법원이 개인의 행복추구권을 위해 개명을 폭넓게 허용해야 한다는 판결을 한 이래 이름을 바꾸는 것이 쉬워졌으며, 이런 점을 악용해서, 땅 주인도 아닌 사람이 이름을 바꿔 실제 땅 주인 행세를 한 뒤 매매 계약을 하고 계약금을 가로채는 사기사건도 발생을 한다.

 

 

 

 

 

이러한 사기를 당하지 않으려면, 파는 사람과 부동산 소유자의 주민등록번호 일치 여부를 반드시 확인하고, 현장 방문이나 주변 확인을 통해 파는 사람이 진짜 주인이 맞는지를 명확하게 확인해야 한다. 이런 확인 절차는 매매에서만 중요한 것이 아니라 임대차에서도 중요한 부분이다. 

 

아파트 분양을 받거나 매수한 사람이 자기 앞으로 등기가 안된 상태에서 분양계약서나 매매계약서를 보여주면서 임대차를 하는 경우도있다. 타인명의로 소유권 등기가 되어있는 아파트를 임대차할 때는 그 임대인이 수분양자가 맞는지, 임대인이 소유권을 이전받을 수 있는 상황은 확실한지, 임대인이 아파트를 적법하게 임대할 수 있는 지위에 있는지, 임대인이 소유권 이전을 받는데 제한 사항은 없는지에 대한 여부 등을 꼼꼼하게 확인해야 한다.

 

 

공유 부동산을 거래할 때 알아야 할 부분

공유 부동산이란 2인 이상이 공동으로 부동산을 소유하는 것을 말하며, 부동산을 지인들이 공동으로 투자해서 산 경우나 부부 공동명의로 등기를 한 경우, 형제자매들이 부동산을 공동상속을 받은 경우에는 하나의 부동산을 두 사람 이상이 공유를 하게 된다. 이와 같이 부동산을 공유하는 경우에는 주인이 여러 명 있는 부동산이기 때문에 그 부동산을 사고자 할 때에는 공유자 모두와 매매계약을 체결해야 한다. 

만약 공유자 중에 어느 한 명만과 계약을 하는 경우에는 다른 공유자들의 동의 여부를 인감증명이 첨부된 위임장과 전화 연락 등을 통하여 확인을 해야한다. 

 

공유부동산의 경우에는 공유자 각자의 지분이 정해져 있는데, 그 지분이 모두 동일한 것이 아니다. 예를 들어 공유자가 3명이라고 해서 반드시 지분이 3분의 1씩 똑같은 것이 아니며, 지분이 각자 다를 수가 있기 때문이다.

공유부동산을 매매하는 것은 법적으로 공유물을 처분, 변경하는 것이므로 모든 공유자의 동의로 결정을 해야 하기 때문에, 아주 적은 지분을 가진 공유자가 있더라도 그 공유자의 동의도 필요하다.

 

 

그러나 공유자는 각자 자신의 지분은 자유롭게 처분을 할 수 있기 때문에 자기 지분을 매매하는 것은 자신이 알아서 결정을 할 수 있으며 다른 공유자들의 동의를 얻을 필요도 없다.

공유인의 경우 누가 얼마만큼의 지분을 가지고 있는지는 등기부에 지분이 등기되어 있어서 등기사항 증명서를 열람하거나 발급을 받아보면 확인이 가능하다.

 

 

 

 

공동으로 소유하는 부동산을 임대차하는 경우에는 매매와는 달리 공유자의 지분의 과반수로 결정을 한다. 부동산을 임대차하는 것은 법적으로 공유물의 사용, 수익, 관리에 해당하는데, 공유자 숫자의 과반수가 아니라 지분의 과반수여야 함을 유의하자. 다른 예로 2명이 공동소유를 하는데 지분이 2분의 1씩 균등하다면, 2분의 1의 지분은 딱 절반이고 과반수가 아니기 때문에 어느 한 사람만이 자기가 주인이라고 마음대로 임대를 할 수가 없는 것이다. 

따라서 지분이 2분의 1씩인 공유부동산을 임대차하려면 임차인은 그 공유자 모두와 임대차 계약을 하여야 법적으로 효력이 있으며, 부득이하게 공유자 한 명이 참석을 하지 못할 때에는 다른 공유자의 위임장과 인감증명서를 받아두어야 한다.

 

 

계약서 작성은 이렇게

매매계약서에는 파는 사람과 사는 사람의 인적사항, 부동산의 소재지와 내역, 계약금, 중도금, 잔금 등 매매대금과 지급 일자, 소유권, 이전하는 날짜, 계약의 해제와 그 밖에 특별히 정하는 사항(특약사항) 등을 기재하게 되는데 특약사항은 구체적으로 명확하게 기재를 하는 것이 분쟁에 대비하여 바람직하며, 불리한 사항이 없는지 꼼꼼히 읽어보고 확인을 해야 한다.

 

현재 임차인이 있는 상태에서 사는 사람이 그 임대차를 인수하는 조건으로 사는 경우에는 계약 체결 전에 그 임차인의 동의 여부도 확인을 할 필요가 있다. 부동산을 사는 사람이 임대차 보증금을 인수하고, 매매대금에서 공제를 하는 조건으로 계약을 체결했는데, 임차인이 만약 임대인의 변경을 이유로 임대차 계약을 해지하고자 한다면 거래당사자 상호 간에 곤란한 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

 

 

 

계약금은 보통 매매대금의 10%

계약 체결시키기 위해서 계약서를 작성할 때는 매매대금의 10%를 계약금으로 정하고 있다. 임대차 계약을 하는 경우에도 보증금이나 전세금의 10%를 계약금으로 걸고, 아파트나 오피스텔 등을 분양받을 때도 분양계약서에는 계약금은 10%를 걸도록 정하고 있다.

 

계약금을 주고받는 것은 여러 가지 목적과 의미가 있는데, 계약이 체결됐다는 증거로 삼기 위한 목적이며 계약을 확실하게 이행하도록 구속을 가한다라는 목적, 계약상의 약속을 어기게 되는 경우 즉, 위약을 한 경우에 불이익을 가하기 위한 목적, 거래대금의 일부를 미리 지급하도록 하는 목적, 또 당사자 중 한 명이 마음이 바뀌어서 해약을 할 때에 받을 수 있는 불이익의 기준으로 삼기위한 목적 등이 있다. 

그런데 계약금은 법적으로 몇%를 주어야 한다는 규정 같은 것은 없기 때문에 반드시 매매대금이나 보증금의 10%를 걸어야 하는 것은 아니며, 당사자가 합의하는 대로 정하고 주면 된다.

 

계약금은 계약 체결 시에 바로 전액을 다 주어야 하는 것은 아니며, 나누어서 지급하는 것도 할 수 있다. 실무에서도 계약 체결하는 날 일부를 지급하고, 그 다음날 또는 며칠 후에 지급하는 경우도 많이 있다. 때로는 계약금을 실제로는 주지 않았지만 매수인이 매도인에게 계약금을 빌려서 낸 것으로 하고 차용증을 써 주는 경우도 있다.

이렇게 차용증을 써주거나 계약금 잔액에 대하여 이자를 내는 방식도 계약금을 준 것과 마찬가지로 해석을 하고 있다.