부동산3법과 임대차3법 한 눈에 보기

 

무주택 실수요자의 주거 안정을 목적으로 한 '임대차 3 법'과 투기 세력에 대한 과세 강화에 초점을 맞춘 '부동산 3 법'이 줄줄이 통과가 되고 있다. 분명 취지는 좋으나 부동산 투기를 잡는다는 명목으로 온갖 규제를 쏟아낸 탓에 부동산 법이 누더기가 됐다. 중구난방으로 쏟아지는 부동산 법안들로 시장뿐만 아니라 입법 기관 수장조차도 혼란을 겪고 있는 것이다.

 

 

이에 전문가들은 부동산 관련 세법과 대출의 규제가 집값 안정 수단으로 전락하면서 수요자들에게 고통만 주고 있다고 비판을했는데, 특히 양도소득세는 비과세·감면·중과 등의 조건이 워낙 다양하고 까다로운 탓에 정책 입안자인 정부 부처 담당자들조차 헷갈려한다.

 

 

 

 

일반인은 말할 것도 없고 세무서, 시청, 군청, 은행, 공인중개사들 까지도 헷갈림에 좀 더 지켜보자고 하는데, 도대체 어떤 안들이 어떻게 개정이 된 건지 알아보자.

 

 

부동산 3법이란?

종합부동산세, 양도소득세(소득세법), 법인세

 

- 종합부동산세 강화

1 주택자는 0.5~2.7%, 다주택자는 0.6~3.2%였던 종합부동산세를

1주택자는 0.6%~3%로, 다주택자는 1.2%~6%로 상향을 한다.

시행시기 : 2021년 6월 1일 보유기준 

 

종합부동산세 강화
현행	처리안	시행시기
1주택 0.5 ~ 2.7% 다주택 0.6 ~ 3.2%	1주택 0.6 ~ 3.0%  다주택 1.2 ~ 6%	2021년 6월 1일 보유기준

 

- 양도소득세 강화

- 다주택자와 단기 보유자를 상대로 양도소득세를 인상한다.

이번 인상에는 분양권과 조합원 입주권도 포함되며, 분양권이 주택수로 포함되는 것은 2021년 1월 1일부터다.

- 1년 미만 보유자는 기존 50%에서 70%로, 2년 미만 보유 주택은 40%에서 60%로 상향되며 2021년 6월 1일 이후부터 시행된다.

- 내년부터는 1 주택자라 하더라도 9억을 초과하는 부분에 대해서 장기보유 특별공제 80%를 받기 위해서는 거주기간이라는 요건이 추가된다. 10년을 기준으로 거주 40%, 보유 40%로 계산이 된다. 2021년 1월 1일부터 시행 예정.

 

양도소득세 강화
현행	처리안	시행시기
최고세율 62%	최고세율 72%	2021년 6월 2일 양도분 부터
양도세 관련 분양권 주택수 포함 안함	양도세 관련 분양권 주택수 포함	2021년 1월 1일 신규 취득분 부터
9억원 초과 (1가구 1주택) 장기보유특별공제 (10년이상 보유시 최대 80%)	거주기간 요건 추가 10년이상 거주시 최대 80% 10년이상 보유만 할 경우 최대 40%	2021년 1월 1일 양도분 부터

 

- 법인세 강화

법인의 기본 법인세율은 10~25%이다. 그런데 법인이 주택을 취득하여 양도를 할 경우에는 양도차익에 대하여 기존 10%의 추가 세율로 부과하던 것을 20%의 추가세율로 부과한다. 시행시기는 2021년도부터 적용.

 

법인세 강화
현행	처리안	시행시기
법인의 주택 양도 소득에 대한  법인세 추가 세율 10%	추가 세율 20%	2021년

 

이번 부동산법의 시행으로 주택수에 대한 내용도 달라지는데, 그동안 분양권, 입주권, 주거용 오피스텔 등의 취득세 판단 시 주택수에서 제외되던 것들이 모두 주택수에 포함된다. 

 

세 부담 완화
현행	처리안	시행시기
신혼부부만 적용	연령·혼인 관계없이 적용	2021년 1월 1일 신규 취득 분 부터
생애최초 주택 취득세 50% 감면	거주기간 요건 추가 10년이상 거주시 최대 80% 10년이상 보유만 할 경우 최대 40%	2021년 1월 1일 양도 분 부터

 

 

 

 

임대차 3 법이란?

정부와 여당이 추진하는 임대차 보호 3 법의 주요 내용은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권제가 핵심법안인데, 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 주된 골자로 하는 '주택임대차 보호법' 개정안과 전월세 신고제를 핵심으로 하는 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안이 포함되어있다.

 

전월세 신고제 - 전·월세 계약 후 일정 기간(30일) 이내 실거래가를 신고하도록 하는 제도

전월세 상한제 - 전·월세 계약 시 일정 비율(5%) 이상 임대료를 올리지 못하도록 하는 제도

계약갱신 청구권 - 임차인이 원할 경우 임대차 계약을 일정 횟수(1회 또는 무제한)까지 갱신하도록 하는 제도

 

 

 

 

전월세 상한제와 계약갱신 청구권제를 도입하는 내용의 '주택임대차 보호법'개정안에는 계약 갱신 시 기존 임대료의 5% 이상을 올리지 못하게 하는 내용 등이 포함되어 있다. 이로 인해 법 시행 전부터 전셋값을 미리 인상하거나 전세를 월세나 반전세로 돌려서 세금 인상분을 확보하는 등, 전세 품귀현상이 가속화되고 있다. 그리고 특히 이번에 시행된 임대차 3법은 소급적용으로 과거에 이미 계약되었던 계약관계에서도 똑같이 적용이 될 거라 혼란은 더 가중이되고있는 실정이다.

구    분	내    용	관할부서
전·월세 신고제	주택 임대차 계약 시 보증급, 임대료 등 계약 사항을 지자체에 의무 신고	국토교통부
전·월세 상한제	임대차 계약기간이 끝난 세입자가 2년 재계약을 집주인에게 요구하는 권리	법무부
계약갱신청구권	임대차 계약 시 임대료 인상률을 일정 수준(약5%) 아래로 제한	법무부

 

 

 

 

2019년에 시행된 주거실태조사 결과에 따르면 현재 국내 전체 가구 중 절반에 가까운 42%가 임차인인 것으로 조사된 바가 있다. 이로 인해 대다수의 세입자들은 현행되고 있는 주택임대차 보호법상 보장되는 임차거주 기간이 2년으로 짧고, 임대료의 급등 걱정에 항시 노출되어 있어 국가 차원의 제도적 지원이 절실한 실정이다.

 

 

그러나 임대차 신고 관리와 관련 시스템의 구축, 자발적인 전월세 신고제를 통한 시장 양성화 등의 선행 과제를 살펴볼 때, 임대차 3 법이 온전히 틀이 잡히고 시행되는 시점은 2021년 6월 이후로 많은 시간이 필요할 것으로 전망되고 있다. 이에 우병탁 세무사는 "원칙을 정한 상태에서 세법을 단순하게 해 줘야 실수요자들이 경제적 손실을 최소화할 수 있다, 정치적 목적을 달성하기 위해 세법이 복잡해지기만 하고 땜질 처방만 나오는 악순환이 반복되고 있다"라고 했다.